قرارداد مدیریت پیمان درصدی
قرارداد مدیریت پیمان درصدی برای پروژه های بازسازی و دکوراسیون داخلی همراه با نکات مهم آن در این مقاله توضیح داده می شود
مقدمه:
اگر قصد بازسازی ساختمان، اجرای دکوراسیون داخلی خانه، تغییر دکوراسیون فروشگاه یا هر پروژه مشابه دیگری که پیچیدگی زیادی دارد داشته باشیم، نیاز به عقد یک قرارداد مناسب با پیمانکار پروژه خواهیم داشت. شاید بتوانیم بگوییم، قرارداد مدیریت پیمان درصدی مناسب ترین نوع قرارداد برای اجرای پروژه های پیچیده ای است که جزئیات اجرایی آنها را نمیتوانیم در شروع کار بطور دقیق مشخص کنیم. به زبان ساده تر، دقیقاً مشخص نیست پروژه مورد نظر ما چطور قرار است اجرا شود.
در این مقاله، نکات مهمی که در تنظیم این نوع قرارداد ها باید مورد توجه ما باشد را بیان میکنیم. شرایط استفاده، نکات مثبت و نقطه ضعفهای این نوع قراردادهای را نیز بررسی می کنیم. در مورد مبالغ پرداختی در این قراردادها و نحوه پرداخت آنها نیز صحبت خواهیم کرد.
موضوعاتی که در این مطلب به آن می پردازیم تنها بخش اختصاصی نکات قراردادهای مدیریت پیمان درصدی است. بنابراین برای مطالعه و بررسی نکات عمومی تر قراردادهای بازسازی و دکوراسیون داخلی، پیشنهاد می کنیم، بسته به پروژه مورد نظرتان، یک از دو مقاله قرارداد بازسازی یا قرارداد دکوراسیون داخلی را مطالعه بفرمایید.
همچنین نکته مهم دیگر این است که، تمام توضیحات و ویژگیهایی که در مقاله یا مقالات دیگر سایت شرکت آیریا ارائه شده است، مربوط به پروژه های شخصی و غیر دولتی می باشد. قراردادهای پروژه های دولتی و نیمه دولتی، شرایط و نکات ویژه خود را داشته و از آنجایی که در حوزه فعالیت شرکت دکوراسیون داخلی و بازسازی آیریا قرار ندارند، به آنها نپرداخته ایم.
هدف از مطالعه این مقاله:
هدف از مطالعه نکات مهم در قراردادهای مدیریت پیمان درصدی، آشنایی اولیه و پس از آن تسلط به این نوع قراردادها است. به این ترتیب پس از مطالعه و تسلط کامل به این نوع قراردادها، در مورد پروژه دکوراسیون داخلی یا بازسازی مورد نظرمان، هم میتوانیم خودمان یک قرارداد استاندارد کامل تنظیم کنیم و هم می توانیم قراردادی را که پیمانکار به ما ارائه می نماید را با دقت بررسی و اصلاح کنیم.
در پروژه های پیمانکاری اگر قرارداد دقیق و مناسب آن پروژه را تنظیم نکرده باشیم، با مشکلات، سوء تفاهم ها و سوء استفاده های بسیار زیادی در زمان اجرای پروژه مواجه خواهیم شد. بنابراین اگر قصد اجرای بازاسازی یا دکوراسیون داخلی داریم، حتماً باید انواع قراردادهای متعارف این نوع پروژه ها را بررسی نماییم و قرارداد مناسب را برای پروژه خود انتخاب نماییم.
معرفی قرارداد مدیریت پیمان درصدی به زبان ساده
در این نوع قرارداد، پیمانکار موظف به مدریت اجرای پروژه دکوراسیون داخلی یا بازسازی می باشد.
تمام هزینه های اجرای پروژه نیز از مبلغ تنخواه گردان که کارفرما در اختیار پیمانکار قرار میدهد، توسط پیمانکار و با هماهنگی و تأیید کارفرما، پرداخت می شود.
پیمانکار نیز گزارش تمام هزینه های انجام شده را بهمراه فاکتور و رسید به کارفرما ارائه می دهد.
دستمزد مدیریت پیمانکار بر اجرای پروژه نیز، به دو صورت می تواند تعیین شود:
- درصد مشخصی از کل هزینه های پروژه.
- درصد مشخصی از کل دستمزدهای پرداخت شده به نیروهای کار در پروژه.
نقاط قوت این نوع قراردادها
از آنجایی که همه هزینه های مربوط به پروژه اعم از هزینه مصالح و لوازم و یا هزینه های مربوط به نیروهای کار و دستمزدها کاملاً شفاف و روشن است، امکان بروز سوء تفاهم در نحوه اجرای کار کم تر است.
از طرف دیگر، چون نیازی به مشخص کردن جزئیات دقیق پروژه در شروع کار و در زمان عقد قرارداد نیست، کارفرما می تواند بخش زیادی از تصمیم گیریها در مورد نحوه اجرا و یا قیمت مصالح و اجناس را بمرور در زمان اجرای پروژه انجام دهد.
ویژگیهایی که در این نوع قرارداد می تواند باعث بروز مشکل شود
مشکل اصلی این نوع قراردادهای این است که، از آنجایی که دستمزد پیمانکار درصدی از هزینه های پروژه است، منفعت پیمانکار بر این است که هزینه اجرای پروژه افزایش یاید. به این ترتیب زمانی که مدیریت پروژه برعهده شخصی باشد که سود او از پروژه به میزان افزایش هزینه پروژه افزایش یابد، ممکن است این سوء تفاهم از جانب کارفرما پیش بیاید که پیمانکار مدیریت پروژه را به نحوی انجام میدهد که هزینه ها افزایش یابد. چنین سوء تفاهمهایی ممکن است در تمام طول اجرای پروژه پیش بیاید.
البته متأسفانه برخی پیمانکاران نیز از این موضوع و بی اطلاعی و نظارت ناکافی کارفرما سوء استفاده می کنند. هزینه های پروژه را نابجا افزایش می دهند. به این ترتیب اگر پیمانکار نامناسب و غیر منصفی را برای پروژه بازسازی یا دکوراسیون خود انتخاب کنیم و قرارداد مدیریت پیمان درصدی با او ببندیم، احتمالاً هزینه های اجرای پروژه ما، بیشتر از آن خواهد شد که نیاز است.
مشکل دیگر این نوع قراردادها، به این دلیل است که، مبلغ تنخواه گردان معمولاً برای مدت پروژه در اختیار پیمانکار قرارداده می شود. بنابراین گاهی اوقات این برداشت از طرف کارفرما پیش می آید که، پیمانکار از مبلغ تنخواه گردانی که در اختیار او قرار گرفته است، درحال سوء استفاده و استفاده شخصی می باشد. همچنین در مورد پروژه های بزرگ و مبالغ تنخواه گردان زیاد، سود این مبالغ نیز به همین شکل میتواند مورد مناقشه بین کارفرما و پیمانکار قرار گیرد. به این ترتیب ممکن است پیمانکار متهم به خیانت در امانت نسبت به مبلغ تنخواه گردان شود.
مشکل دیگر این نوع قراردادها این است که، کارفرما باید بطور مداوم در اجرای پروژه دخالت داشته باشد. مبالغ تنخواه گردان را پرداخت نماید. و رسیدها و فاکتورهای را تأیید یا رد نماید.
قرارداد مدیریت پیمان درصدی برای چه نوع پروژه هایی مناسب است؟
در پروژه های بازسازی یا اجرای دکوراسیون داخلی که دقیقاً جزئیات اجرا و بخشهای مختلف طرح مشخص نیست، این نوع قرارداد انتخاب مناسبی است. شاید بتوانیم بگویی تنها انتخاب مناسب است. چرا که برای سه نوع قرارداد دیگر پیمانکاری، باید حداقل شیوه اجرا دقیقاً مشخص شده باشد تا بتوان هزینه آنرا محاسبه نمود و در قرارداد مشخص کرد. اما در این قرارداد، نیاز است تا یک پیشبینی کلی از مدت زمان و هزینه پروژه مدت پروژه و مبلغ قرارداد انجام شود. تا محدوده پروژه مشخص شده باشد.
در برخی از شرایط نیز، کارفرما نمیتواند در شروع پروژه و در زمان عقد قرارداد، تصمیم بگیرد که در کدام بخش بیشتر و در کدام بخش کمتر هزینه کند. در چنین شرایطی، بودجه کلی پروژه تعیین می شود و قرارداد مدیریت پیمان درصدی بعنوان توافق طرفین تعیین می شود. در نتیجه در طول اجرای پروژه، کارفرما، تصمیم میگیرد که در هر بخشی چقدر میخواهد هزینه نماید و در همان مرحله از پروژه تصمیم گیری های خود را انجام می دهد.
پیشنهاد می کنیم نمونه قرارداد مدیریت پیمان درصدی خلاصه شده ای که در سایت آیریا منتشر شده است را بررسی بفرمایید. به این ترتیب می توانید با مقایسه شرایط آن با پروژه مورد نظرتان، راحت تر تشخیص دهید که این نوع قرارداد مناسب پروژه شما می باشد یا نه.
مشخص کردن مبلغ و مدت زمان قرارداد
در قراردادهای مدیریت پیمان درصدی، نیازی نیست تمام جزئیات نحوه اجرا و مصالح مصرفی در زمان عقد قرارداد مشخص شود. اما نیاز است که حجم پروژه تعیین شود. قراردادی که در آن، مدت زمان قرارداد و مبلغ قرارداد تعیین نشود، یک قرارداد کاملاً ناقص و دردسر ساز برای طرفین آن خواهد بود.
به این ترتیب باید یک برآورد کلی از هزینه های کل پروژه بدست بیاوریم و آنرا بعنوان مبلغ قرارداد در توافق با پیمانکار ثبت نماییم. به این ترتیب حجم کار و عملیات قرارداد مشخص خواهد بود. همین موضوع را باید درمورد مدت زمان اجرای پروژه که بعنوان مدت قرارداد در قرارداد ثبت می شود، تعیین نماییم.
مشخص بودن مبلغ قرارداد و مدت زمان قرارداد، باعث میشود تا محدوده قانونی برای پروژه مشخص شود. به این ترتیب اگر قرار باشد هر یک از طرفین قرارداد، باعث شود تا پروژه از محدوده قانونی آن فراتر رود، نیاز خواهد بود تا قرارداد جدیدی بین پیمانکار و کارفرما به توافق رسیده و امضاء شود.
تنخواه گردان در قرارداد مدیریت پیمان درصدی
در این نوع قراردادها، برای انجام پرداختها بصورت زیر عمل می شود:
- تمام هزینه های پروژه اعم از مصالح، دستمزد نیروهای کار و … از مبلغ تنخواه گردان پرداخت می شود.
- یک حساب بانکی، بعنوان حساب تنخواه گردان مشخص می شود. که کارفرما مبالغ تنخواه گردان را به این حساب واریز مینماید. پیمانکار نیز مبالغ هزینه های پروژه را از این حساب برداشت می کند.
- مبلغی بعنوان حداقل مبلغ تنخواه گردان تعیین میشود. کارفرما براساس توافق طرفین باید همواره در شروع هر روز کاری یا هر زمان دیگری که بر روی آن توافق شود، موجودی حساب تنخواه گردان را به میزان حداقل مبلغ تنخواه گردان برساند.
- پیمانکار موظف است گزارش دقیق از برداشتها و موجودی حساب تنخواه گردان بعلاوه فاکتورها و رسیدهای مربوطه را در زمانهای مشخصی که توافق شده است، در اختیار کارفرما قرار دهد.
- یک مبلغ مشخصی بین کارفرما و پیمانکار توافق می شود، تا برای مبالغ کمتر از آن، پیمانکار مجاز باشد بدون تأیید کارفرما هزینه نماید و بعداً گزارش آنرا به کارفرما اعلام نماید. برای هزینه های کم در پروژه که نیازی به اعلام به کارفرما نیست.
دستمزد پیمانکار برای مدیریت پروژه
در قرارداد مدیریت پیمان درصدی، همانطور که پیشتر اشاره شد، دستمزد پیمانکار، برابر خواهد بود با درصدی از کل مبلغ هزینه های پروژه یا مبلغ دستمزدهای نیروهای کار در پروژه. این درصد باید بطور مشخص در قرارداد تعیین شود.
اما زمان و نحوه پرداخت این دستمزد، بسته به توافق طرفین، متفاوت می باشد. در قراردادهای مدیریت پیمان درصدی ما در شرکت آیریا، در پایان هر روز کاری، هزینه های کل پروژه در آن روز محاسبه می شود. بنابراین درصد تعیین شده بعنوان دستمزد پیمانکار نیز مشخص می شود. این مبلغ محاسبه شده بعنوان دستمزد مدیریت پیمان، در آخر همان روز کاری، از حساب تنخواه گردان برداشت می شود. پس از آن گزارش هزینه ها و دستمزد پیمانکار تهیه شده و برای کارفرما ارسال می شود.
یکی از پروژه های شرکت آیریا که براساس این نوع قرارداد اجرا شده است، پروژه بازسازی دفتر کار اداری در منطقه پارکوی تهران است. پیشنهاد می کنیم مشخصات و تصاویر اجرایی این پروژه را مشاهده و بررسی بفرمایید.
کارهای اضافی در پروژه
در قراردادهای مدیریت پیمان درصدی، برخلاف سایر قراردادهای پیمانکاری، حساسیت بر روی کارهای اضافه شده به موضوع قرارداد خیلی زیاد نیست. چرا که با افزایش حجم کار در پروژه، هزینه پروژه افزایش مییابد و به همین ترتیب دستمزد پیمانکار که درصدی از هزینه های پروژه است نیز به همان نسبت افزایش پیدا می کند.
اما در هر صورت باید محدودیتی برای کارهای اضافه شده به پروژه تعیین شود. به این ترتیب در قرارداد، درصدی مشخص برای میزان افزایش حجم پروژه تعیین می شود. به این ترتیب که مثلاً توافق می شود که بخشهای اضافه شده به قرارداد، میتواند به میزانی باشد که هزینه اجرای آن، حداکثر معادل ۱۵ درصد از مبلغ قرارداد و یا مدت زمان اجرای آن بخش اضافه شده، حداکثر ۱۵ درصد از مدت قرارداد باشد. در این صورت برای انجام کارهای اضافه شده به پروژه که بیش از این مقادیر باشد نیاز به توافق و عقد قرارداد جدید مابین کارفرما و پیمانکار است.
تعهدات پیمانکار و کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان درصدی
در این نوع قرارداد، کارفرما موظف به تأمین مبلغ تنخواه گردان در زمان های مشخص شده و به میزان مشخص شده میباشد.
پیمانکار نیز موظف است، مدیریت پروژه را به بهترین شکل ممکن و در راستای منافع کارفرما انجام دهد.
پیمانکار موظف است کلیه هزینه ها و مبالغ پرداختی را بصورت گزارشهای دقیق در اختیار کارفرما قرار دهد.
جمع بندی این مقاله:
در این مطلب، قرارداد مدیریت پیمان درصدی را بصورت ساده تعریف کردیم. درمورد ویژگیهای مثبت و شرایط دردسرساز آن صحبت کردیم. پروژه هایی که این نوع قرارداد برای آنها مناسب است را نیز معرفی کردیم. درادامه هم درمورد تنخواه گردان، دستمزد پیمانکار، مبلغ و مدت قرارداد و سایر نکات مهم قراردادهای مدیریت پیمان درصدی صحبت کردیم.
اکنون با مطالعه تمام نکات این مقاله و بررسی مقاله های تکمیلی مرتبط که در بخش مقدمه مقاله به آنها اشاره کردیم، ابتدا میتوانیم تشخیص دهیم که این نوع قرارداد برای پروژه بازسازی یا دکوراسیون داخلی ما مناسب است یا نه. اگر مناسب بود، میتوانیم خودمان یک قرارداد استاندار کامل و دقیق تنظیم نماییم. یا اگر پیمانکار قرارداد خود را به ما ارائه کرد، قرارداد را دقیق و با تسلط کنترل، بررسی و اصلاح کنیم.
نتیجه کسب تمام اطلاعات مهم درمورد قراردادی که میخواهیم با پیمانکار ببندیم، یک قرارداد مناسب پروژه ما است. نتیجه قرارداد کامل و مناسب هم، انجام پروژه با کیفیت موردنظر ما و با کمترین دردسر، سوء تفاهم و سوء استفاده ممکن است.
درصورتی که در مورد قرارداد پیمانکاری پروژه خود نیاز به مشورت داشتید، پیشنهاد میکنیم با تماس با شرکت بازسازی و دکوراسیون داخلی آیریا، از مشاوره کاملاً رایگان کارشناسان ما استفاده نمایید.
لطفاً نظرات خود در رابطه با قرارداد مدریت پیمان درصدی را در بخش دیدگاه ها، ثبت نمایید:
ممنون از اینکه این مقاله را مطالعه فرمودید. لطفاً نظر خود را در مورد شیوه بیان مطالب ونکات ارائه شده در این مقاله را براساس تجربه یا دانش فنی خود، در بخش دیدگاهها ثبت نمایید. به این ترتیب بر اساس نظر شما می توانیم اصلاحات لازم را در مقاله لحاظ نماییم تا یک مقاله کاربردی و مفید برای افرادی که میتوانند از آن بهره ببرند فراهم نماییم.
اگر سؤال و نکته ای درمورد قرارداد مدیریت پیمان درصدی دارید، می توانید آن را در بخش دیدگاه ها ثبت نمایید تا همه کسانی که این مقاله را بررسی نموده اند امکان ابراز نظر و یا پاسخگویی به آنرا داشته باشند و کارشناسان شرکت آیریا نیز در اولین فرصت نظر خود را در مورد دیدگاه شما بیان خواهند نمود.
سلام . نوعا تعداد قراردادهای پروژه های ساختمانی از صفر تا صد که از روش مدیریت پیمان انجام میشود به نسبت سایر قرارداد ها چقدر است ؟ آیا در شرکت های ساختمانی اغلب قراردادها به چه صورت است و چرا برای پروژه های از صفر تاصد تعداد قراردادهای مدیریت پیمان کم است ؟
سلام وقت بخیر
– در کل دو نوع قرارداد مدیریت پیمان متعارف وجود دارد.
۱- قرارداد مدیریت پیمان درصدی که دستمزد پیمانکار برای مدیریت پروژه یک درصد مشخص از کل هزینه پروژه در نظر گرفته می شود. البته می توان دستمزد پیمانکار را براساس درصد مشخصی از کل دستمزدهای پرداخت شده در پروژه درنظر گرفت که بدلیل پیچیده شدن محاسبات احتمال بروز سوء تفاهم بین کارفرما و پیمانکار بسیار زیاد می شود.
۲- قرارداد مدیریت پیمان دستمزدی که دستمزد پیمانکار برای مدیریت پروژه یک مبلغ مشخص تعیین می شود.
– در مورد اینکه قراردادهای ساختمانی اغلب به چه صورت است، نمیتوان نوع قرار داد خاصی را نام برد. نوع قرار داد براساس نوع پروژه ساختمانی، حجم پروژه، شیوه کار پیمانکار و از همه مهمتر شرایط اقتصادی در کشور تعیین می شود. بطور مثال در شرایطی که بازار و قیمت اجناس دائماً درحال تغییر است، قرار دادهای مدیریت پیمان کاربرد بهتری نسبت به قراردادهای پیمانکاری دارند.
– اگر منظور شما کم بودن قراردادهای مدیریت پیمان در ساختمان سازی است، علت آن این است که معمولاً ساخت ساختمانها یا بصورت “مشارکت در ساخت” انجام می شود و یا اینکه سازنده، مالک پروژه نیز است. به این ترتیب اجرای تعداد کمی از پروژه های ساختمانی بصورت مدیریت پیمان به پیمانکاران داده می شود.
با سلام و خسته نباشید
هزینه اخذ جواز و انشعابات و… به عهده ی چه کسی است ؟؟کارفرما یا مدیر پیمان؟/
سلام و وقت بخیر
اگر قرارداد بصورت مدیریت پیمان باشد، کلیه هزینه ها اعم از اجرایی یا اداری، بعهده کارفرما خواهد بود و پیمانکار تنها از محل حساب تنخواه گردان میبایست هزینه های مربوط به پروژه را از ابتدا تا انتها پرداخت نماید. در قراردادهای پیمانکاری دیگر، این موضوع کاملاً به توافق طرفین قرارداد بستگی خواهد داشت و ممکن است هزینه های اداری به عهده کارفرما یا پیمانکار قرار گیرد.
با سلام
ایا خریدها هم بعنوان درصدی از دستمزد مدیریت پیمان باید محاسبه گردد.
بعنوان مثال اگر تاسیسات بوسیله کارفرما خریداری شده باشد باید بعنوان دستمزد محاسبه گردد یا خیر
با تشکر
سلام و وقت بخیر.
بستگی به توافق طرفین دارد. بصورت یک حالت کلی میتوان دستمزد پیمانکار را بخشی از کل هزینه های پروژه شامل دستمزد و هزینه خرید اجناس و لوازم در نظر گرفت. اما در شرایط خاص، ممکن است کارفرما و پیمانکار توافق کنند که یک یا چند آیتم خاص توسط کارفرما خریداری شده و هزینه آن در محاسبه درصد دستمزد پیمانکار تأثیر نداشته باشد. البته این توافقات خاص باید پیش از عقد قرارداد انجام شده باشد.
با سلام و وقت بخیر
اگر در یک قرارداد پیمان مدیریتی زمان شروع قرارداد از تاریخ اولین پرداختی تنخواه گردان به مدیر باشد ولیکن کارفرما شخصا نسبت به تنخواه گردانی اقدام نماید و از طرفی تغییرات اساسی در نقشه و مشخصات پروژه از سوی کارفرما بعد از شروع عملیات اجرایی صورت گیرد( تغییر نقشه اولیه که ساخت یکدستگاه ویلا با طرح کلاسیک به طرح مدرن که این امر موجب افزایش زمان اجرا گردید) آیا هریک از طرفین قرارداد( کارفرما و یا مدیر) میتوانند ادعای خسارت ناشی از تاخیر در تکمیل کار داشته باشند؟
سلام و وقت بخیر.
باید در قرارداد حجم کار بصورت قیمت مبنا تعیین شده باشد و از طرف دیگر میزان مجاز افزایش یا کاهش کار توسط کارفرما نیز مشخص شده باشد. به این ترتیب با اعمال تغییرات بیش از مقدار تعیین شده در قرارداد، نیاز به توافق جدید مابین کارفرما و پیمانکار خواهد بود.