بایگانی دسته ی مجوز بازسازی

مجوز بازسازی ، انواع و شرایط آن
براساس تجربه ما، دردسر و هزینه انجام بازسازی بدون مجوز، قطعاً خیلی بیشتر از دردسر و هزینه اخذ مجوز بازسازی ساختمان است. علت اینکه برخی افراد یا حتی شرکتهای متخصص فکر می کنند که گرفتن مجوز برای بازسازی ساختمان دردسر زیادی دارد یا اصلاً لازم نیست، دو دلیل می تواند داشته باشد:
– این افراد یا شرکت ها احتمالاً اطلاعات کافی از انواع مجوز، شرایط، مراحل و هزینه اخذ مجوز یا پروانه بازسازی ندارند. مشخص است که وقتی شخصی از یک موضوع تخصصی، اطلاعات کافی نداشته باشد، بنظرش آن موضوع بسیار سخت است.
– حتی ممکن است علت این طرز تفکر اشتباه آنها این باشد که از قبل، تجربه کافی در پروژه های بازسازی نداشته اند. به این ترتیب نمی توانند متوجه دردسرها و هزینه هایی که بازسازی بدون مجوز دارد، بشوند.
پیشنهاد می کنیم، برای آشنایی با مشکلات عدم دریافت مجوز برای بازسازی، مقاله تکمیلی “دردسرهای بازسازی بدون مجوز” را در بخش مقالات سایت آیریا جستجو کرده و مطالعه فرمایید. در این مقاله تکمیلی، دردسرها و هزینه هایی که انجام بازسازی بدون داشتن مجوز، برای ما در پی خواهد داشت را با مثال در مورد پروژه های واقعی بیان کرده ایم.
در ادامه این مقاله انواع مجوزهایی که برای پروژه های بازسازی مورد نیاز است بیان می شود. همچنین شرایط پروژه های بازسازی که نیاز به اخذ مجوز ندارند نیز توضیح داده می شود.

اهمیت اطلاع از مجوز بازسازی شهرداری:
اگر قصد بازسازی خانه، ساختمان، فروشگاه یا هر فضای دیگری را دارید، با استفاده از اطلاعات این مقاله میتوانید نوع مجوزی که پروژه بازسازی شما نیاز دارد را تشخیص دهید. سپس با مطالعه مقالات تکمیلی در رابطه با شرایط و مراحل اخذ مجوز بازسازی، با کمترین دردسر و
صرف هزینه کافی، می توانید مجوز یا پروانه بازسازی مورد نظرتان را اخذ نمایید.
بدون اطلاع از انواع و شرایط اخذ مجوزهای بازسازی، قطعاً برای دریافت مجوز پروژه مورد نظرتان به مشکل خواهید خورد. حتی در شرایط خاصی ممکن است با اطلاع از محدودیتهای اخذ مجوز، برنامه پروژه بازسازی مورد نظرتان را تغییر دهید.
بسیاری از مواقع هم بی اطلاعی از هزینه و روند دریافت مجوز ممکن است مانع شما اقدام برای اخذ مجوز شود. در حالی که با دانستن این این اطلاعات متوجه خواهید شد که این کار، روند ساده ای دارد و از طرف دیگر هزینه مراحل اخذ مجوز نسبت به هزینه بازسازی مورد نظر شما بسیار ناچیز است.
بنابراین دانستن انواع و محدودیتهای مجوزهای بازسازی به شما کمک می کند از ابتدا بتوانید تصمیمات دقیق و درستی در رابطه با پروژه مورد نظرتان بگیرید.

از لحاظ نیاز به اخذ مجوز بازسازی، سه نوع پروژه بازسازی داریم:
برای اینکه تشخیص دهیم پروژه بازسازی ما چه نوع مجوز بازسازی را نیاز دارد، ابتدا باید انواع بازسازی را براساس نیاز به دریافت مجوز بشناسیم. به این ترتیب بازسازی ها را به سه دسته زیر تقسیم می کنیم:
_ بازسازی که تنها شامل تعمیرات جزئی می باشد و اصلاً نیازی به اخذ مجوز ندارد.

_ بازسازی که تنها شامل تعمیرات جزئی می باشد اما بدلایلی که بیان خواهیم کرد، نیاز به اخذ مجوز تعمیرات غیر اساسی دارد.

_ بازسازی که شامل تعمیرات اساسی می باشد. این نوع بازسازی ها نیاز به اخذ مجوز تعمیرات اساسی یا بازسازی دارند.

در ادامه این مقاله، شرایط هر یک از این نوع پروژه های بازسازی برای اخذ مجوز، توضیح داده می شود. به کمک این توضیحات می توانیم تشخیص دهیم که پروژه مورد نظر ما، جزء کدام یک از این سه نوع بازسازی می باشد و درنهایت نیاز به اخذ چه نوع مجوزی دارد.

بازسازی و تعمیرات جزئی که نیاز به اخذ مجوز ندارند
خیلی از مواقع، اصلاً بازسازی که قرار است انجام دهیم، نیاز به مجوز ندارد. برخی از افراد با ندانستن این موضوع، در زمان بازسازی خانه یا ساختمان خود، به اشتباه، هزینه و دردسرهای اضافی زیادی را متحمل می شوند.
متآسفانه گاهی اوقات حتی شاهد آن بوده ایم که برخی افرادی که خود را متخصص پروژه های بازسازی هم می نامند، اطلاع کافی از این نوع بازسازی ها نداشته اند. نتیجه بی اطلاعی آنها هم، تنها هزینه و دردسر بیشتر برای مالکین پروژه های بازسازی بوده است.

بازسازی که شامل تعمیرات جزئی باشد، نیاز به مجوز یا پروانه بازسازی ندارد. پیشنهاد می کنیم برای آشنایی کامل با این نوع تعمیرات، مقاله “تعمیرات جزئی در بازسازی” را در بخش مقالات سایت آیریا جستجو کرده و مطالعه بفرمایید. توضیحات کامل مربوط به انواع تعمیرات جزئی در این مقاله تکمیلی بیان شده است. در این بخش، تنها این تعمیرات جزئی را نام میبریم:
آیتمهای تعمیرات جزئی:

تعمیر یا تعویض ایزوگام پشت بام
تعویض و تعمیر شیروانی ساختمان
تعمیر نمای ساختمان بدون ایجاد تغییر در نقشه معماری آن
احداث یا تخلیه چاه فاضلاب
تعمیر یا تعویض کاشیهای سرویسها و آشپزخانه
تعمیر و بازسازی سرویسها
تعویض سنگ شکسته راه پله
احداث سرویس بهداشتی در محوطه ساختمان تا 3 متر مربع
تخریب و بازسازی دیوار حیاط مجاور خیابان در صورتی که ملک اصلاحی نداشته باشد
محوطه سازی حیاط در صورتی که فضایی به زیر بنای ساختمان اضافه نشود
تعویض پنجره های ساختمان با پنجره های دوجداره
نصب و اجرای موتور خانه در ساختمان بدون حذف پارکینگ یا ایجاد فضای جدید
اجرای المانهای دکوراتیو غیر سازه ای
ایجاد حفاظ بر روی دیوار محوطه و مقابل پنجره ها
تعمیر یا تعویض لوله کشی آب و فاضلاب
نصب و اجرای پکیج و رادیاتور بدون تغییر در لوله کشی گاز
احداث منابع آب یا گازوئیل در کف حیاط ساختمانها

بازسازی و تعمیراتی که نیاز به مجوز تعمیرات غیر اساسی دارند
همانطور که در بخش قبلی گفته شد، پروژه های بازسازی که تنها شامل تعمیرات جزئی هستند (مطابق آیتمهایی که در بخش قبلی توضیح داده شد) نیاز به اخذ مجوز بازسازی ندارند. اما در شرایطی که در ادامه توضیح می دهیم، شهرداریها از مالکین و مسئولین پروژه های بازسازی میخواهند تا برای اخذ مجوز تعمیرات غیر اساسی اقدام نمایند.

مجوز تعمیرات غیر اساسی بیشتر با هدف اخذ تعهد نامه از مالک یا مسئول پروژه بازسازی صادر می شود. به این معنی که مالک پروژه در مراحل اخذ این مجوز، با امضاء یک تعهد نامه، بصورت رسمی اعلام می نماید که آیتمها و محدوده تعمیرات جزئی را می شناسد و متعهد است که پروژه بازسازی او به هیچ وجه از این محدوده خارج نشود.

پروژه هایی که برای آنها مجوز تعمیرات غیر اساسی صادر می شود تنها شامل تعمیرات جزئی هستند و همانطور که در بخش قبلی مقاله اشاره شد، در شرایط معمول، نیاز به مجوز ندارند. اما معمولاً در دو حالت، این بازسازی هایی که تنها شامل تعمیرات جزئی هستند، باید مجوز تعمیرات غیر اساسی اخذ نمایند.

شهرداریها در دو صورت مجوز تعمیرات غیر اساسی را الزامی می دانند. و از مالک پروژه بازسازی یا مسئول آن میخواهند تا برای اخذ این مجوز اقدام نمایند:

۱- در شرایطی که حجم پروژه بازسازی زیاد باشد و احتمال داشته باشد پروژه عمداً یا از روی بی اطلاعی مسئول آن، از محدوده قانونی تعمیرات غیراساسی خارج شود.

۲- در مورد پروژه های بازسازی در مناطقی که شهرداریها بر روی کاربری املاک آنها حساسیت زیادی دارند.

در ادامه هر دو این شرایط را توضیح میدهیم:

1- در شرایطی که پروژه بازسازی نسبتاً بزرگ باشد:
در شرایطی که پروژه بازسازی که درحال انجام است بزرگ باشد ممکن است شهرداریها از مالک یا مسئول پروژه بخواهند برای اخذ مجوز تعمیرات غیر اساسی اقدام نماید. علت آنهم این است که بدلیل بزرگ بودن پروژه، احتمال عبور از محدوده قانونی تعمیرات غیراساسی وجود داشته باشد. یعنی بطور مثال در زمان بازسازی خانه یا فروشگاه یا هر فضای دیگری، ممکن باشد بدلیل سوء استفاده مالک یا بی اطلاعی وی از محدوده تعمیرات غیر اساسی، تغییراتی در آن خانه یا ساختمان ایجاد شود که فراتر از تعمیرات جزئی باشد و نیاز به مجوز بازسازی داشته باشد. یا حتی تغییراتی انجام شود که قانونی نباشد.
بسیاری از مواقع افرادی که دست به بازسازی میزنند اصلاً از محدودیتهای قانونی شهرداریها برای بازسازی اطلاعی ندارند. بنابراین هر تغییری که مورد نظرشان باشد در زمان بازسازی انجام می دهند. مأمورین شهرداریها هم در این شرایط به سراغ این پروژه ها رفته و از مالک پروژه میخواهند تا پروژه را متوقف کرده و جهت اخذ مجوز تعمیرات غیر اساسی اقدام نمایند. تا در ادامه از محدوده تعمیرات جزئی خارج نشوند.
مالک در زمان امضاء تعهد نامه، در رابطه با محدوده ای که میتواند بازسازی انجام دهد مطلع می شود.

2- در شرایطی که بازسازی در مناطق حساس شهر انجام شود:
همانطور که گفته شد، بازسازی که تنها شامل تعمیرات غیر اساسی و جزئی باشد نیاز به اخذ مجوز ندارد. در بخش قبلی نیز بیان شد که بازسازی های جزئی در شرایطی که پروژه بزرگ باشد،
ممکن است نیاز به مجوز تعمیرات غیر اساسی داشته باشند. اما در شرایط خاصی هم، این نوع پروژه های بازسازی حتی اگر بسیار کوچک و محدود باشند، احتمالاً نیاز به مجوز تعمیرات غیر اساسی خواهند داشت.
این شرایط خاص، درمورد پروژه های بازسازی است که در مناطقی که شهرداری بر روی آنها حساسیت زیادی دارد قرار داشته باشند.
حساسیت اصلی شهرداری در این مناطق، این است که شاید هدف از بازسازی، تغییر کاربری کل ساختمان یا بخشی از آن باشد. یعنی بطور مثال، یک واحد مسکونی یا ساختمان مسکونی با این هدف بازسازی شود که پس از بازسازی، از آن ساختمان یا واحد آپارتمانی مسکونی، استفاده اداری یا تجاری شود. تغییر کاربری ساختمانها یا آپارتمانها، نیاز به اخذ مجوز تغییر کاربری و پرداخت مبلغ نسبتاً بالایی به شهرداریها دارد.
بطور مثال، یک نمونه از این تغییر کاربری ها، برای یک واحد مسکونی حدود ۱۵۰ متری در منطقه پارکوی تهران، در سال ۱۳۹۶، برای تغییر کاربری آن از مسکونی به اداری، در حدود یک و نیم میلیارد تومان هزینه به شهرداری پرداخت شده است.
بسیاری از مواقع در سطح شهر، بلوکهای بتنی (در اصطلاح نیوجرسی) در مقابل درب ورودی ساختمانها توسط شهرداری گذاشته می شود. در بیشتر مواقع، علت آن، تغییر کاربری ساختمان، بدون مجوز بوده است. یعنی مالک یا مالکین، از یک ساختمان مسکونی، بعنوان یک ساختمان اداری یا تجاری استفاده کرده اند. بدون اینکه هزینه تغییر کاربری را پرداخت کرده و مجوز آنرا دریافت نموده باشند.
مناطقی که شهرداریها بر روی آنها حساسیت بیشتری دارند:

شهرداریها، در مناطقی که احتمال تغییر کاربری بدون مجوز ساختمانها زیاد است، برروی کوچکترین فعالیتهای ساختمانی حساس هستند. حتی تعمیرات جزئی نیز توسط مأمورین شهرداریها بازدید و کنترل می شود.

در شهر تهران، برخی مناطق اعم از مناطق مسکونی مجاور خیابانهای اصلی، مانند محله های مجاور خیابان انقلاب، آزادی و ولیعصر (عج)، منطقه پارکوی، منطقه بنی هاشم، خیابان شیراز، منطقه پل چوبی، مناطق محدوده بازار و سایر مناطقی که مراکز تجاری و اداری شهر بحساب می آیند، جزء مناطق حساس شهرداریها بحاسب می آیند.

به این ترتیب در صورتی که پروژه بازسازی شما که براساس لیست تعمیرات جزئی، نیاز به مجوز ندارد، در این مناطق قرار دارد، آماده حضور مأمورین شهرداری در محل پروژه خود باشید.

پروژه هایی که نیاز به اخذ مجوز بازسازی دارند
بطور کلی می توانیم بگوییم پروژه های بازسازی که شامل تعمیرات و تغییرات اساسی در ساختمان یا فضای مورد نظر شوند، نیاز به اخذ مجوز بازسازی دارند.

چنین پروژه هایی معمولاً پروژه های بزرگ و پرهزینه ای هستند. بنابراین برای اجرای بک پروژه بازسازی با کیفیت، می بایست تمام شرایط برای اجرای دقیق پروژه فراهم باشد. یکی از شرایطی که میتواند به اجرای دقیق پروژه کمک کند، داشتن مجوز کاملاً قانونی مورد نیاز آن است. به این ترتیب کسی خارج از پروژه نمیتواند مشکل یا مانعی برای اجرای با کیفیت پروژه ایجاد نماید.

در ادامه این تغییرات و تعمیرات اساسی را توضیح می دهیم:

_ تعمیرات یا بازسازی که باعث تغییر یا جابجایی اعضای سازه ای ساختمان بشود. منظور از اعضای سازه ای ساختمان، ستونها، تیرها، سقف، دیوارهای باربر،بادبندها، راهپله و … می شود.

_ تعمیرات یا بازسازی که باعث نقض ضوابط معماری ذکر شده در قوانین شهرداریها بشود. تمام نقشه های معماری ساختمانها پیش از صدور هر نوع مجوز ساختمانی به شهرداریها ارائه میشود. مجوز مربوطه تنها درصورت رعایت ضوابط و استانداردهای معماری و شهرسازی در نقشه ها صادر می شود.

در مورد بازسازی که باعث تغییر نقشه معماری ساختمان یا فضای مورد نظر بشود نیز، این موضوع صادق است.

به زبان ساده تر، اگر دیوار جدا کننده ای در ساختمان حذف، اضافه یا جابجا شود، بطوری که نقشه معماری ساختمان تغییر کند، به احتمال خیلی زیاد، بازسازی مورد نظر جزء تعمیرات اساسی بحساب می آید و نیاز به اخذ پروانه بازسازی دارد.

تغییر در نقشه معماری یا ضوابط شهرسازی به چه معنی است؟
تغییر نقشه معماری یا ضوابط شهرسازی شامل موارد زیادی می شود. در این بخش تعدادی از آنها را نام میبریم:

• تغییر در ابعاد راهپله، پاگردها، فضای مقابل آسانسور وعرض راهروها

• جابجایی آشپزخانه با اتاق خوابها یا سالن

• حذف نور مستقیم فضاهای داخلی اصلی اعم از آشپزخانه، اتاق خواب، سالن

• ایجاد اتاق بدون تأمین نور طبیعی

• تغییر در ابعاد نورگیر ساختمان

• کوچک شدن محل پارک خودروها حتی در حد چند سانتیمتر که باعث حذف پارکینگ شود

• تغییر نقشه نمای ساختمان

• اضافه شدن به سطح زیربنای ساختمان (زیربنا از نظر شهرداری یعنی هرجایی از ساختمان که سقف داشته باشد و از آن بتوان استفاده کرد)

• کاهش ابعاد فضاها بیشتر از حداقلهای استاندارد.

• و … .

مدارک مورد نیاز و مراحل اخذ این مجوزها
بمنظور اینکه بتوانیم توضیحات کاملی در رابطه با انواع، شرایط، مدارک مورد نیاز و مراحل دریافت مجوزهای بازسازی ارائه دهیم، مجبور هستیم در چند مقاله جداگانه این موضوعات را بیان کنیم تا مطالب ارائه شده بیش از اندازه طولانی و گیج کننده نباشد.

به این ترتیب در این مقاله تنها در رابطه با انواع مجوزهای بازسازی و مجوز بازسازی مورد نیاز برای هر نوع پروژه ای، توضیحات کاملی ارائه نموده ایم.

در ادامه اگر نیاز به اطلاع از مدارک مورد نیاز و مراحل اخذ پروانه های بازسازی داشته باشید، پیشنهاد میکنیم مقاله “مدارک و مراحل اخذ مجوز بازسازی” را مطالعه بفرمایید. در این مقاله تکمیلی، بطور کامل مراحل و مدارک مورد نیاز مجوزها معرفی و توضیح داده شده است.

مطالب مرتبط با مجوز شهرداری برای بازسازی:
در ادامه، چند مقاله ای که در مورد شرایط، مراحل اخذ، مدارک مورد نیاز و اطلاعات تکمیلی در رابطه با پروانه های بازسازی توسط کارشناسان با تجربه مجموعه آیریا تهیه و منتشر شده است را معرفی خواهیم کرد. مطالعه و بررسی این مطالب و مقالات کمک خواهد کرد تا پاسخ تمامی سؤالات متداول در مورد مجوزهای پروژه های بازسازی را بدست بیارویم.