تعمیرات جزئی در بازسازی که نیاز به مجوز ندارند

مقدمه مقاله:

اگر قصد بازسازی داشته باشیم باید بدانیم که پروژه بازسازی مورد نظر ما نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد یا نه. در مقاله”مجوز بازسازی” در رابطه با انواع پروژه های بازسازی براساس اینکه نیاز به مجوز دارند یا نه، توضیحات کاملی ارائه دادیم. همچنین تعمیرات جزئی در بازسازی که نیاز به مجوز ندارند را نیز در آن مقاله نام برده ایم.
اکنون در این مقاله، تعمیرات جزئی را یک به یک توضیح داده و نکات مهم مربوط به هر کدام را بیان می کنیم. در این توضیحات، محدودیتهای این نوع تعمیرات و بازسازی را نیز مشخص می کنیم.
لازم به ذکر است که اکثر آیتمهایی که در این مقاله توضیح داده می شود، به بخشنامه شماره ۸۱۱٫۱۱۰۴۸٫۴۰۶۸۳ مورخ ۰۸-۰۸-۱۳۷۰حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهر تهران استناد دارند.

تعمیرات جزئی در بازسازی

هدف از مطالعه این مقاله:

برای اینکه بدانیم تا چه حدی بدون نیاز به اخذ مجوز از شهرداریها می توانیم ساختمان یا خانه خود را بازسازی کنیم، می بایست تعمیرات جزئی در بازسازی را بشناسیم. تا جایی که بازسازی ساختمان یا خانه ما، تنها شامل این آیتمها باشد، در اکثر موارد نیاز به اخذ هیچ مجوزی نخواهیم داشت.
مگر در موارد خاصی که شهرداریها از مالک یا مسئول پروژه بازسازی بخواهند تا برای اخذ مجوز تعمیرات غیر اساسی اقدام نمایند. درمقاله “مجوز بازسازی” که در ابتدای این مقاله معرفی نمودیم، توضیحات کاملی در رابطه با مجوز تعمیرات غیر اساسی ارائه داده ایم. پیشنهاد می کنیم حتمآ این مقاله را مطالعه بفرمایید.

انواع تعمیرات جزئی در بازسازی و توضیحات تکمیلی آنها

تعمیر یا تعویض ایزوگام پشت بام یکی از رایجترین تعمیرات جزئی در پروژه های بازسازی است:

به هر دلیلی نیاز باشد تا بخواهیم عایق رطوبتی پشت بام، مانند ایزوگام یا قیر و گونی را تعویض یا ترمیم کنیم، نیازی به اخذ مجوز نداریم. اجرای لایه نهایی یا محافظ بر روی ایزوگام نیز، مانند موزاییک، نیازی به مجوز ندارد. همچنین عملیات تخریب و جمع آوری نخاله کف پشت بام برای تعویض و اجرای عایق نیز بخشی از این نوع تعمیرات جزئی در بازسازی است.

بازسازی و تعمیر ایزوگام پشت بام بعنوان تعمیرات جزئی در بازسازی بحساب می آید

تعویض و تعمیر شیروانی ساختمان:

شیروانی ساختمانها نیز مانند ایزوگام پشت بام می تواند بمرور فرسوده شده و آسیب دیده باشد. تعمیر یا تعویض آنها نیز نیاز به مجوز ندارد. البته باید تعمیر و تعویض در محدوده ای باشد که مشخصات فنی ساختمان، نما و یا شیروانی را تغییر ندهد. یعنی نقشه معماری نمای ساختمان تغییر نکند.
تنها باید بخشهای آسیب دیده شیروانی ساختمان با متریال جدید و سالم جایگزین شود و شکل و ابعاد شیروانی تغییری نداشته باشد.

تعمیر و بازسازی نما بدون تغییر در ظاهر آن

تعمیر و بازسازی نمای ساختمان بدون ایجاد تغییر در آن:

تعمیراتی در نمای ساختمان که باعث نشود، شکل معماری و نظام فنی آن تغییر کند، نیاز به اخذ پروانه یا مجوز ندارد. این تعمیرات می تواند شامل موارد زیر باشد:
شست و شو و نظافت نما بوسیله اسید شویی یا دستگاههای فشار قوی آب یا اجرای رزین روی سطح سنگ، آجر یا چوب در نما.
پیچ و رول پلاک کردن بخشهایی از نما که امکان سقوط دارد. مانند سنگهای نما که پس از چند سال لق می شوند و ممکن است از روی نما ول شده و سقوط کنند.
و یا هر نوع تعمیرات جزئی دیگری در نمای ساختمان که بدلیل خرابی بخشی از نما لازم باشد بشرط اینکه تغییری در شکل نما ایجاد نشود.

باید توجه داشته باشیم که جنس مصالح مصرفی در نما نیز نباید تغییر کند. در غیر اینصورت نیاز به مجوز خواهیم داشت. همچنین درصورت بازسازی بدون مجوز نمای ساختمان، یا با تغییر در شکل و مصالح مصرفی نما، دردسرهای بسیار زیادی برای پروژه پیش خواهد آمد. چرا که مأمورین شهرداری در این رابطه حساسیت بسیار زیادی دارند و بازسازی نما نیز موضوعی نیست که از دید آنها مخفی بماند.

احداث یا تخلیه چاه فاضلاب نیز یکی از تعمیرات جزئی برای بازسازی است:

بطور کلی، احداث یا تخلیه چاه های فاضلاب ساختمانها نیاز به اخذ مجوز یا پروانه بازسازی ندارد. البته در مورد برخی منطقه های خاص که حسساسیتهایی در مورد عبور قناتها یا تونل مترو و یا سایر موارد مهم در زیر ملک ساختمانها، وجود دارد، هماهنگی و اخذ مجوز نیاز است.

بازسازی و تعویض کاشیهای سرویس بهداشتی و آشپزخانه

تعمیر یا تعویض کاشیهای سرویسها و آشپزخانه:

در شرایطی که کاشی سرویسها یا آشپزخانه نیاز به تعویض داشته باشد، نیازی به اخذ مجوز نیست. به شرطی که تغییری در پلان معماری و نظام فنی ساختمان ایجاد نشود. به زبان ساده تر، اگر سرویسها و آشپزخانه به همان شکلی که از اول بوده اند، باقی بمانند و تنها کاشیهای آنها تعویض شود، تعمیرات جزئی به حساب می آید.
نکته بسیار مهم توجه به لوله کشی گاز آشپزخانه است. اگر به هر دلیل بازسازی آشپزخانه باعث ایجاد تغییر در لوله کشی گاز شود این فرآیند باید زیر نظر ناظر گاز ذیصلاح انجام شود. ناظر گاز در مراحل صدور پروانه بازسازی برای پروژه تعیین می شود.

تعمیر و بازسازی سرویسها:

چنانچه بخشهای مختلف سرویس از جمله تأسیسات آب و فاضلاب و یا عایق رطوبتی کف سرویسها مانند ایزوگام یا قیر و گونی، نیاز به تعمیر یا تعویض داشته باشد، برای این نوع بازسازی ها نیاز به اخذ مجوز نیست. این بازسازی باید در چهارچوبی باشد که ابعاد و اندازه ها مشخصات معماری و تأسیساتی ساختمان یا واحد آپارتمانی را تغییر ندهد.

تعمیرات جزئی در بازسازی سرویس بهداشتی
تعمیرات جزئی در بازسازی راهپله ساختمان

تعویض سنگ شکسته راه پله:

بطور کلی، راه پله یکی از بخشهای بسیار حساس ساختمان در بازسازی است. علت آنهم استانداردها و اصول خاصی است که در رابطه با طراحی و اجرای راهپله ها در ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان وجود دارد. به همین ترتیب حساسیت زیادی بر روی بازسازی آن نیز وجود دارد.
بنابراین، زمانی که سنگ راه پله ها، شکسته و یا به هر دلیلی، معیوب باشد، میتوان بدون نیاز به اخذ مجوز، تعویض یا تعمیر این سنگهای راه پله انجام شود. اما هر گونه تغییر دیگری که باعث ایجاد تغییرات در ابعاد و اندازه و مشخصات فنی راهپله شود، دیگر بخشی از تعمیرات جزئی در بازسازی بحساب نمی آید.

احداث سرویس بهداشتی در محوطه ساختمان:

احداث سرویس بهداشتی به ابعاد حداکثر ۳ متر مربع، در محوطه ساختمان نیاز به اخذ پروانه یا مجوز ندارد. نکته مهم این است که این سرویس بهداشتی باید حتماً در محوطه ساختمان باشد و ابعاد آن هم از ۳ متر مربع بیشتر نشود.

بازسازی دیوار مجاوز گذر

تخریب و بازسازی دیوار حیاط مجاور خیابان:

در زمینهای شمالی در شهر تهران، برای تخریب و بازسازی دیوار مجاور گذر جنوبی، نیاز به اخذ مجوز نیست. البته باید حتماً کنترل شود که گذر مربوطه، اصلاحی نداشته باشد. اگر گذر اصلاحی داشته باشد، باید پس از تخریب دیوار مجاور گذر، دیوار باید حتماً به میزان اصلاحی، عقب نشینی کند. اصلاحی املاک در شهر تهران براساس نقشه های طرح تفضیلی مشخص شده است.
در سایت شهرداری تهران و در بخش استعلام طرح تفضیلی، می توان شرایط ملک و میزان اصلاحی آن را کنترل نمود.
نکته بسیار مهم و خطرناک این است که، در چنین شرایطی، در هر زمانی که بعد از عقب نشینی دیوار، اقدام به اخذ مجوز تخریب و نوسازی ساختمان شود، تراکم ساختمانی ملک، براساس وضعیت ملک پس از عقب نشینی محاسبه می شود. به این ترتیب، دیگر هیچ حقی را برای مالک آن زمین، نسبت به متراژی که از ملک او در زمان عقب نشینی کم شده است، قائل نخواهند بود.
بنابراین درصورت تمایل به تخریب و بازسازی دیوار مجاور گذر هر ملکی، حتماً باید قبل از شروع کار، این نکته با دقت بررسی شود. درغیر اینصورت می تواند باعث ضرر مالی چند میلیونی یا حتی چند صد میلیون تومانی برای مالک زمین بشود.

محوطه سازی حیاط هم از تعمیرات جزئی بحساب می آید:

بطور کلی محوطه سازی حیاط ساختمان، شامل تعمیر یا احداث باغچه، آب نما، استخر، حوض و هر المان محوطه سازی دیگری نیاز به مجوز ندارد. البته در شرایطی که:
تغییرات در محوطه، در محدوده رمپ پارکینگ نباشد. یعنی هیچ تغییری در ابعاد رمپ شامل، عرض، شیب، شعاع و طول رمپ ایجاد نشود.
هیچ درختی قطع نشده و یا عملیاتهایی که انجام می شود باعث خشک شدن درختان حیاط نشود. در غیر اینصورت، جریمه هایی از سوی شهرداری برای ملک درنظر گرفته می شود.
همچنین در زمان بازسازی محوطه نباید به هیچ صورتی به زیربنای ساختمان متراژی اضافه شود. یعنی بطور مثال نمیتوان بخشی از تراس ساختمان را مسقف کرد و دور آنرا با هر متریالی بصورت دیواره پوشاند. چراکه چنین فضایی کاربری خواهد داشت و از نظر شهرداری به زیر بنای ساختمان اضافه شده است.

بازسازی محوطه
تعویض پنجره های قدیمی با پنجره های دوجداره از تعمیرات جزئی در بازسازی می باشد

تعویض پنجره های ساختمان با پنجره های دوجداره:

عایقکاری حرارتی ساختمان، یکی از موضوعات مبحث ۱۹ مقررات ملی ساختمان است. به این ترتیب شهرداریها با انجام بازسازی هایی که شامل این عایقبندی حرارتی در چهارچوب قانونی آن باشد مشکلی ندارد.
در مورد تعویض پنجره های قدیمی با پنجره های دوجداره نیز، درصورتی که شکل معماری نما تغییر نکند، نیاز به اخذ هیچ مجوزی برای تعویض پنجره ها نیست.
در مواردی که تقسیم بندی و شکل ظاهری خود پنجره ها، مانند اندازه بازشوهای آنها تغییر کند، شهرداریها درصورتی که سایر ساکنین ساختمان، شکایتی از این تغییر نداشته باشند، ممانعتی نخواهد کرد. البته اندازه و ابعاد و محل قرارگیری پنجره ها در نما نباید تغییر کند.
در غیر اینصورت اگر بازسازی و تعویض پنجره ها با تغییر در ابعاد آنها یا جابجایی محل آنها همراه باشد، این نوع بازسازی دیگر بعنوان تعمیرات جزئی در بازسازی ساختمان بحساب نمی آید و نیاز به اخذ مجوز خواهد داشت.

نصب و اجرای موتورخانه در ساختمان:

درصورتی که در یکی از فضاهای موجود در پیلوت یا زیرزمین ساختمان مانند اتاق سرایداری که بلا استفاده است، موتورخانه ای اجرا یا نصب شود، نیازی به اخذ مجوز نیست. همچنین اگر احداث موتورخانه در کف زیر زمین و درمیان گلدانیهای فنداسیون ساختمان انجام شود نیز نیازی به اخذ مجوز برای ساخت موتورخانه نیست.
اما درصورتی که نیاز باشد تا فضایی در داخل ساختمان بعنوان اتاقک موتورخانه ایجاد شود، باید به شهرداری اطلاع داده شود تا مجوز لازم پس از بررسی محل صادر شود.
علت حساسیت بر روی عدم ایجاد فضای جدید، امکان حذف پارکینگ براساس قوانین معماری و شهرسازی شهرداریها می باشد.
همچنین درصورتی که برای احداث موتورخانه، سیستم لوله کشی گاز ساختمان، نیاز به تغییر داشته باشد، باید به شهرداری اعلام شود و اینکار با نظارت ناظر گازی که تعیین می شود انجام شود. بنابراین در این شرایط نیاز به اخذ پروانه بازسازی داریم.

المانهای دکوراتیو مانند کاغذ دیواری تعمیرات جزئی در بازسازی بحساب می آیند

اجرای المانهای دکوراتیو غیر سازه ای:

اجرای المانهای دکوراتیو غیر سازه ای که بار زیادی را بر کف طبقات ساختمان وارد نکند نیاز به مجوز بازسازی ندارد. بطور مثال رنگ آمیزی، اجرای کاغذ دیواری، نصب لوازم، اثاثیه و آیتمهای دکوراتیو فضا و … نیاز به اخذ مجوز ندارد. دلیل آن نیز این است که این تغییرات، تأثیری بر سازه و ضوابط شهرسازی و معماری فضاهای داخل ساختمان ندارد.
البته تمام تغییراتی که ممکن است در ابعاد و اندازه های معماری راه پله ها، راهرو ها، مشاعات ساختمان، ورودیها و پارکینگهای ساختمان تغییری ایجاد نماید، نیاز به هماهنگی و اخذ مجوز دارد.

ایجاد حفاظ بر روی دیوار محوطه و مقابل پنجره ها:

ایجاد حفاظ بر روی دیوار، بشکلی که حفاظ داخل ملک ما نصب شود نیاز به مجوز ندارد. همچنین نصب حفاظ بر روی پنجره ها نیز به همین شکل بخشی از تعمیرات جزئی می باشد. هیچ یک از این موارد نیاز به اخذ مجوز ندارد.

تعویض لوله کشی بعنوان تعمیرات جزئی در بازسازی ساختمان

تعمیر و بازسازی لوله کشی آب و فاضلاب در بازسازی بخشی از تعمیرات جزئی است:

تعویض و تعمیر لوله کشی آب و فاضلاب با هدف رفع نواقص و خرابی در تأسیسات ساختمان، مشروط بر اینکه تغییری در نظام فنی و معماری ساختمان ایجاد نکند هم نیاز به مجوز ندارد. البته اگر این تغییرات بمنظور تعبیه تأسیسات موقت برای بازسازی کاملتر باشد، مشخصاً چون هدف اصلی بازسازی بزرگتر است، باید برای اخذ مجوز اقدام شود.

نصب و اجرای پکیج و رادیاتور:

لوله کشی، نصب و اجرای رادیاتور و پکیج یا آبگرمکن در صورتی که تغییری در نظام فنی و معماری ساختمان ایجاد نکند و تغییری در سیستم لوله کشی گاز ساختمان ایجاد ننماید، نیاز به مجوز ندارد.
البته حساسیت و خطر مربوط به دودکش خروجی گاز پکیج آبگرمکن، بسیار جدی است. بنابراین حتی اگر مجوز و نظارتی بر روی اجرای آن صورت نمی گیرد نیز، بازهم از یک کارشناس بخواهید تا سیستم اجرا شده شما را کنترل کند. متأسفانه عدم توجه به این موضوع سالیانه باعث درگذشت تعداد زیادی از هموطنانمان در کشور می شود.

بازسازی و تعمیر لوله کشی پکیج و رایاتورها

احداث منابع آب یا گازوئیل در کف حیاط ساختمانها:

البته شاید در مناطق شهری دیگر احداث منبع گازوئیل مطرح نباشد، اما به دلایل متعددی می توان منبع آبی را در حیاط یا محوطه ساختمانها نصب و تعبیه کرد. برای نصب و جانمایی منبع آب در زیر زمین در محدوده محوطه ساختمانها نیز، نیازی به اخذ مجوز نیست.
البته همانطور که در بخش محوطه سازی ساختمانها اشاره شد، هیچ یک از تعمیرات جزئی در بازسازی محوطه ساختمان نباید باعث تغییر در ابعاد و اندازه های رمپ پارکینگ یا به هر شکلی حذف پارکینگ شود. همچنین سلامت درختان محوطه ساختمان نیز نباید تحت هیچ شرایطی در خطر قرار بگیرد. چرا که مبلغ جریمه خشک کردن یا قطع کردن درختان، بسیار زیاد است.

جمع بندی این مقاله:

در این مقاله انواع عملیات بازسازی که بعنوان تعمیرات جزئی در ساختمان بحساب می آید و نیاز به اخذ مجوز ندارد را نام بردیم. توضیحات کاملی در رابطه با هر کدام ارائه دادیم. محدودیتها و چهارچوبی که در اجرای هر یک باید رعایت شود نیز بیان کردیم.
اکنون اگر قصد بازسازی ساختمان، خانه یا هر نوع فضای مشابهی را داشته باشید، می توانید براحتی مشخص نمایید که آیا پروژه مورد نظر شما فقط شامل تعمیرات جزئی می شود یا خیر.
همچنین اگر با بررسی این مقاله و مقاله تکمیلی “مجوز بازسازی” که در مقدمه این مقاله معرفی شد، به این نتیجه رسیدید که پروژه بازسازی شما نیاز به اخذ مجوز یا پروانه بازسازی دارد، پیشنهاد میکنیم مقاله “مراحل اخذ مجوز بازسازی” را نیز مطالعه بفرمایید. در این مقاله تکمیلی تمام نکات، مدارک مورد نیاز و مراحل اخذ مجوزهای بازسازی بطور مفصل توضیح داده شده است.

لطفاً نظرات و تجربیات خود را در رابطه با تعمیرات جزئی در بازسازی در بخش دیدگاه ها ثبت نمایید:

لطفاً نظرات و تجربیاتی که در رابطه با تعمیرات و بازسازی جزئی و محدودیتهای مربوط به آنها در این مقاله بیان شده است، در بخش دیدگاه های این مقاله ثبت نمایید. همچنین اگر سؤالی در این رابطه داشته باشید با ثبت آن در این بخش، همکاران ما در اولین فرصت پاسخگوی شما خواهند بود.
در نهایت اگر قصد انجام بازسازی و نیاز به دریافت مشاوره کاملاً رایگان بازسازی دارید، پیشنهاد می کنیم از طریق شماره تلفن۸۸۸۵۱۶۴۳-۰۲۱ و شماره واتس اپ و تلگرام ۰۹۳۵۲۴۴۱۱۳۷ با همکاران ما در شرکت بازسازی ساختمان آیریا تماس بگیرید. همکاران ما شما را برای دریافت مشاوره رایگان بازسازی با کارشناسان با تجربه و متخصص شرکت آیریا، راهنمایی خواهند کرد.

اگر محتوای این صفحه برای شما مفید بوده است، لطفاً آنرا در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید:

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.