متوسط هزینه بازسازی

مقدمه:

مشخص است که متوسط هزینه بازسازی انواع پروژه های بازسازی، یک عدد ثابت و مشخصی نیست. نمیتوانیم یک مبلغ مشخصی را بعنوان متوسط هزینه هر متر مربع از بازسازی ساختمان یا هر فضای دیگری، برای تمام پروژه های بازسازی تعیین کنیم. این مبلغ به آیتمهای مختلفی وابسته است.

به همین دلیل بهترین راه برای پیش بینی متوسط مبلغ هزینه بازسازی پروژه موردنظرمان، مقایسه آن با سایر پروژه هایی است که بازسازی آنها تمام شده است و می دانیم هزینه بازسازی آنها چقدر است. به این ترتیب به لیست مشخصات و هزینه پروژه های بازسازی مختلف نیاز داریم.

در این بخش لیست انواع پروژه های بازسازی و هزینه بازسازی هر کدام از آنها را آماده کرده ایم. لیست زیر انواع پروژه های بازسازی می باشد که یا توسط شرکت بازسازی آیریا اجرا شده است و یا محاسبات هزینه و برنامه ریزی آن توسط کارشناسان ما انجام شده است.

هدف از مطالعه این مطلب:

به کمک اطلاعات این مطلب، می توانیم مشخصات پروژه بازسازی مورد نظر خود را با پروژه های موجود در این لیست مقایسه کنیم. سپس براساس هزینه بازسازی آنها، متوسط هزینه بازسازی پروژه مورد نظر خودمان را پیش بینی کنیم. برای بدست آوردن مبلغ متوسط هزینه هر پروژه بازسازی میتوانیم از روش گام به گام زیر استفاده کنیم:

برای بدست آوردن متوسط مبلغی که قرار است برای پروژه بازسازی مورد نظرمان هزینه کنیم، به ترتیب زیر عمل می کنیم:

    1. لیست پروژه های بازسازی زیر را بررسی می کنیم.
    2. پروژه هایی که فکر میکنیم مشابه پروژه ما هستند را انتخاب میکنیم.
    3. با کلیک بر روی آنها، وارد صفحه توضیحات هرکدام میشویم. ویژگیها و مشخصات هر پروژه را بررسی می کنیم تا ببینیم آیا شبیه به پروژه بازسازی مورد نظر ما هست یا خیر.
    4. به این ترتیب از لیست زیر، چند مورد را بعنوان پروژه های مشابه پروژه مورد نظر خودمان انتخاب می کنیم. در توضیحات هر یک از این پروژه ها، هزینه بازسازی آنها مشخص شده است.
    5. سپس مبلغ هزینه هر پروژه را براساس تفاوتهایی که با پروژه ما دارد، به مبلغی نزدیک تر به پروژه خودمان تبدیل می کنیم.

بطور مثال، یک پروژه مشابه را انتخاب کرده ایم که بازسازی ان برای دو سال پیش بوده است. ابتدا مشخص می کنیم که قیمتها در بازار از دوسال پیش تا کنون چقدر تغییر کرده است. سپس به همان مقدار، مبلغ هزینه شده برای آن پروژه مشابه را افزایش یا کاهش می دهیم.

    1. در گام بعدی، میانگین هزینه بازسازی پروژه های مشابهی که انتخاب کرده ایم را محاسبه می کنیم.

بطور مثال، از لیست زیر، سه مورد را بعنوان پروژه های مشابه پروژه خودمان انتخاب کرده ایم. هزینه این سه پروژه، ۱۵۰۰۰۰۰ تومان، ۱۰۰۰۰۰۰ تومان و ۱۲۰۰۰۰۰ تومان برای هر متر مربع می باشد. بنابراین میانگین این سه مبلغ، حدوداً ۱۲۳۰۰۰۰ تومان برای هر متر مربع است.

  1. به این ترتیب متوسط هزینه بازسازی پروژه ما، برابر خواهد بود با همان مبلغ میانگین بدست آمده در گام قبل. یعنی براساس مثال قبل، متوسط هزینه ای که ما قرار است برای پروژه بازسازی خود بپردازیم، در حدود متر مربعی ۱۲۳۰۰۰۰ تومان خواهد بود.

باید توجه کنیم که این مبلغ یک پیش بینی حدودی از هزینه بازسازی است. برای پیش بینی دقیق تر هزینه بازسازی، پیشنهاد می کنیم مقاله “محاسبه هزینه بازسازی در ۱۱ گام” را مطالعه بفرمایید.

لیست هزینه بازسازی پروژه های مسکونی، اداری، تجاری، ویلایی و … در شهر تهران در سال ۱۳۹۸:

  • هزینه بازسازی یک واحد اداری ۶۳ متر مربعی در خیابان بخشایش سعادت آباد تهران در آذر ماه سال ۱۳۹۸، برابر بوده است با ۷۲ میلیون تومان. به این ترتیب هزینه متوسط بازسازی این دفتر کار اداری، برابر است با حدود یک میلیون و صدو پنجاه هزار تومان (۱/۱۵۰/۰۰۰ تومان).
  • هزینه بازسازی بخشی از واحد مسکونی یعنی در حدود ۲۲ متر مربع از واحد ۷۰ متر مربعی در خیابان صرافها سعادت آباد تهران در آذر ماه سال ۱۳۹۸، برابر بوده است با ۳۴ میلیون تومان. به این ترتیب هزینه بازسازی این بخش از یک واحد آپارتمانی، بطور متوسط برابر است با یک میلیون و پانصدو پنجاه هزار تومان (۱/۵۵۰/۰۰۰ تومان).
  • هزینه بازسازی خانه ۱۲۲ متر مربعی در خیابان سیمرغ شریعتی تهران در آبان ماه سال ۱۳۹۸، برابر شده است با ۱۷۰ میلیون تومان. که به این ترتیب متوسط هزینه بازسازی این واحد مسکونی در حدود یک میلیون و چهار صد هزار تومان (۱/۴۰۰/۰۰۰ تومان) می باشد.
  • هزینه بازسازی آشپزخانه و تهیه غذا با متراژ ۵۵ متر مربع در خیابان مولوی تهران در آبان ماه سال ۱۳۹۸، برابر بوده است با ۶۸ میلیون تومان. بنابراین هزینه متوسط برای بازسازی این واحد تجاری، یک میلیون و دویست و پنجاه هزار تومان (۱/۲۵۰/۰۰۰ تومان) درنظر گرفته می شود.
  • هزینه بازسازی یک واحد مسکونی ۱۰۰ متر مربعی در خیابان بهار شیراز هفت تیر تهران در خرداد ماه سال ۱۳۹۸، برابر است با ۱۴۴ میلیون تومان. به این ترتیب متوسط مبلغ هزینه شده برای بازسازی این واحد مسکونی برابر است با حدود یک میلیون و چهارصد و چهل هزار تومان (۱/۴۴۰/۰۰۰ تومان).
  • هزینه بازسازی کامل ویلا با ساختمان سه طبقه ۳۰۰ مترمربعی بهمراه محوطه ۵۰۰ متر مربعی در لواسان تهران در فروردین ماه ۱۳۹۸، برابر با یک میلیارد و ششصد میلیون تومان بوده است. به این ترتیب هزینه متوسط بازسازی کامل این ویلا، در حدود متر مربعی دو میلیون تومان (۲/۰۰۰/۰۰۰ تومان) بوده است.

لیست هزینه بازسازی پروژه های مسکونی، اداری، تجاری، ویلایی و … در شهر تهران در سالهای قبل از سال ۱۳۹۸:

  • هزینه بازسازی دفتر کار اداری ۱۷۵ متر مربعی، محوطه ۸۰ متر مربعی ساختمان، فضای ورودی ساختمان و بخشی از نمای ساختمان در منطقه پارکوی تهران در خرداد ماه ۱۳۹۷، برابر بوده است با ۱۸۵ میلیون تومان. یعنی هزینه متوسط هر متر مربع از بازسازی ساختمان و این واحد اداری، برابر بوده است با حدود هفتصد و پنجاه هزار تومان (۷۵۰/۰۰۰ تومان).
لیست هزینه بازسازی پروژه های مسکونی، اداری، تجاری، ویلایی و ... در شهر تهران در سال 1398

چه پروژه ای را میتوانیم مشابه پروژه بازسازی خودمان بدانیم؟

باید توجه داشته باشیم که اگر متوسط هزینه بازسازی پروژه خودمان را با توجه به هزینه بازسازی پروژه ای دیگر پیش بینی کنیم که واقعاً مشابه پروژه ما نیست، حتماً مبلغ بدست آمده ما، اشتباه است.

به کمک نکته هایی که در ادامه آنها را بیان می کنیم، باید مشخصات پروژه های مختلف را بررسی کرده تا بتوانیم پروژه های مشابه را بدرستی انتخاب کنیم. پروژه هایی را باید مشابه پروژه بازسازی خودمان درنظر بگیریم که براساس نکات زیر، شبیه به پروژه ما باشند:

  • نوع بازسازی:

باید ببینیم که پروژه هایی که آنها را با یکدیگر مقایسه میکنیم، چه آیتمهای بازسازی دارند. منظور از آیتمهای بازسازی، بخشهایی از ساختمان است که قرار است بازسازی شود. مشخص است که متوسط هزینه بازسازی، به بخشهایی از ساختمان بستگی دارد که قرار است بازسازی شود. بطور مثال:

  • پنچره ها تعویض می شود؟
  • کف واحدها تخریب و تعویض می شود؟
  • دیوارهای جدا کننده برداشته می شود؟
  • مقاوم سازی ساختمان انجام می شود؟
  • تأسیسات بطور کامل تعویض می شود؟
  • بازسازی براساس طراحی داخلی انجام می شود؟
  • و … .

بازسازی یا عدم بازسازی هر یک از آیتمهای فوق، می تواند بطور کامل هزینه بازسازی یک پروژه را به مقدار بسیار زیادی تغییر دهد. بطور مثال، براساس تجربه ما، هزینه مقاوم سازی یک ساختمان در زمان بازسازی آن می تواند تا ۴۰ درصد کل هزینه بازسازی باشد. بنابراین باید پروژه ای را بعنوان پروژه بازسازی مشابه تعیین کنیم که آیتمهای بازسازی شده آن با پروژه مورد نظر ما یکی باشد.

  • بازسازی براساس طراحی دکوراسیون انجام شده است؟

معمولاً پروژه های بازسازی که برای آنها طراحی داخلی انجام میشود، پرهزینه تر هستند. بنابراین باید مشخص کنیم که پروژه مورد نظر ما، قرار است طراحی شود یا خیر. پس از آن، پروژه ای که بعنوان الگو انتخاب می کنیم، باید در این مورد هم، مشابه پروژه ما باشد.

از طرف دیگر، اگر پروژه مورد نظر ما، نیاز به طراحی دارد باید پروژه ای را بعنوان الگو انتخاب نماییم که شرایط طراحی آن نیز مشابه پروژه ما باشد. برای این منظور اگر ممکن باشد، باید از جزئیات قرارداد طراحی آن پروژه با خبر باشیم.

یا اگر دسترسی به قرارداد نداریم، باید جزئیات مهم آنرا بدست بیاوریم. بخشهای مهم یک قرارداد را می توان با بررسی یک نمونه قرارداد طراحی داخلی تعیین نمود. تا براساس آنها، اطلاعات مورد نظر برای مقایسه دو پروژه بدست بیاید.

چه پروژه ای را می توانیم مشابه پروژه بازسازی مورد نظر خودمان درنظر بگیریم؟
  • کاربری:

باید کاربری پروژه خودمان را با کاربری پروژه ای که میخواهیم بعنوان الگو هزینه تعیین نماییم، مقایسه کنیم. یعنی باید کاربری آنها مشابه یکدیگر باشد. بازسازی منزل مسکونی با بازسازی رستوران متفاوت است. متوسط هزینه بازسازی آپارتمان با هزینه بازسازی خانه ویلایی اصلاً مشابه یکدیگر نیست. حتی هزینه بازسازی فروشگاه در داخل یک پاساژ با بازسازی فروشگاهی در کنار خیابان، بسیار تفاوت دارد.

بنابراین پروژه ای مشابه پروژه بازسازی ما می باشد که کاربری آن نیز مشابه کاربری محل ساختمان یا بنای مورد نظر ما برای بازسازی باشد.

  • متراژ بازسازی:

مشخص است که ابعاد و بزرگی بازسازی، بر روی هزینه بازسازی تأثیر می گذارد. بطور کلی می توانیم بگوییم که هر چقدر ابعاد پروژه کوچکتر و محدودتر باشد، هزینه هر متر مربع بازسازی آن بیشتر خواهد بود.

بطور مثال، هزینه هر متر مربع بازسازی خانه ۵۰ متر مربعی باهزینه هر متر مربع بازسازی خانه ۴۰۰ متر مربعی بسیار متفاوت است. اگر کیفیت و سطح بازسازی هر دو خانه یکسان باشد، هزینه هر متر مربع بازسازی خانه کوچکتر حتماً بیشتر خواهد بود.

دلیل آن این است که هرچقدر حجم کل کار بیشتر باشد، دستمزد کمتری به نیروهای کار برای هر متر مربع بازسازی داده می شود. همچنین هرچقدر مقدار و تعداد مصالح و متریالهایی که خریداری می شود بیشتر باشد، با قیمت کمتری می توان آنها را خریداری کرد. به این ترتیب هزینه هر متر مربع بازسازی ساختمان یا خانه کمتر می شود.

اما همانطور که گفته شد این موضوع در مورد همه پروژه ها صادق نیست. تنها در مورد پروژه های این مقایسه درست است که کیفیت و سطح بازسازی یکی باشد.

در نهایت مشخص است که باید پروژه ای را بعنوان پروژه بازسازی مشابه پروژه خودمان انتخاب کنیم که از نظر متراژ فضای بازسازی شده هم مشابه پروژه ما باشد.

متراژ بازسازی
  • حجم آیتمهای خیلی پرهزینه بازسازی:

هر آیتم بازسازی، هزینه مشخصی دارد. برخی آیتمهای بازسازی گرانتر و برخی آیتمهای آن ارزانتر است. اگر دو پروژه بازسازی را باهم مقایسه کنیم که حجم بازسازی آیتمهای گران تر و ارزان تر آنها باهم متفاوت باشد، متوسط هزینه بازسازی که محاسبه می کنیم، غلط خواهد بود.

بطور مثال، در بازسازی خانه، بازسازی آشپزخانه ممکن است گران قیمت باشد. اگر ما بازسازی خانه ای را که دو آشپزخانه دارد، با بازسازی خانه ای که یک آشپزخانه دارد را مقایسه کنیم، نتیجه مقایسه ما اشتباه خواهد بود. حتی اگر متراژ و سایر مشخصات بازسازی یکسان باشد.

بنابراین حتماً باید به آیتمهای گرانقیمت بازسازی توجه ویژه ای کنیم. حجم بازسازی در آیتمهای پرهزینه باید در تمام پروژه ها کنترل شود.

  • منطقه و محله بازسازی:

پروژه های بازسازیی را می توانیم مشابه یکدیگر در نظر بگیریم که شهر و منطقه آنها شبیه به یکدیگر باشد. دسترسی به مصالح و متریالهای بازسازی در مناطق مختلف به یک میزان ساده نیست. هزینه بسیاری از این لوازم و مصالح نیز در مناطق مختلف متفاوت است. حتی در بسیاری از موارد، دستمزد نیروهای متخصص در منطقه های مختلف، متقاوت است. با اینکه این موضوع واقعاً از نظر ما هم درست نیست، اما نیروهای متخصص، دستمزدی که بابت کار در مناطق لوکس نشین و ثروتمندتر شهرها درخواست می کنند، بسیار بیشتر از مناطق عادی دیگر است. این دستمزدها در شهرهای مختلف نیز با یکدیگر متفاوت است.

بنابراین حتماً به منطقه ای که بازسازی ها در آنجا انجام شده است باید توجه کنیم. فقط بازسازی هایی را با هم مقایسه میکنیم که شرایط محلی پروژه آنها شبیه به یکدیگر باشد.

  • تاریخ بازسازی:

لازم به تأکید بر این موضوع نیست. همه ما از شرایط اقتصادی کشورمان آگاهی کامل داریم. با گذشت زمان اکثر قیمتها تغییر بسیار زیادی می کند. حتی در مدت زمان بسیار کم. بنابراین به قیمتها و هزینه های بازسازی چند ماه قبل هم نمیتوان اتکا کرد. باید تاحد امکان پروژه های بازسازی را انتخاب کنیم که اخیراً انجام شده و تمام شده باشند.

اگر هم پروژه های مشابهی پیدا نشد که در زمان نچندان دوری انجام شده باشد، متوسط هزینه بازسازی پروژه های مشابه دیگر که قدیمی تر هستند را براساس افزایش قیمت هزینه ها در این مدت زمان، بروز می کنیم.

یعنی، بطور مثال فرض کنیم، یک پروژه بازسازی مشابه پروژه ما، یک سال قبل انجام شده باشد. هزینه هر متر مربع آن نیز دو میلیون تومان بوده باشد. می دانیم قیمتها از سال گذشته تا کنون حدود مثلاً دو برابر شده است. بنا براین هزینه بازسازی این پروژه مشابه را اگر براساس قیمت های امروز بخواهیم بروز کنیم، هزینه بازسازی آنرا دو برابر یعنی متر مربعی چهار میلیون تومان در نظر می گیریم.

به این ترتیب در شرایطی که قیمتها بشدت در کشور ما نوسان دارد، تاریخ و زمان بازسازی پروزه مشابه مورد نظر ما، بسیار اهمیت دارد.

  • فصل و آب و هوا:

فصلی که پروژه بازسازی در آن انجام شده است نیز بسیار در هزینه بازسازی تأثیر گذار است. خصوصاً در مورد پروژه هایی که در مناطق با شرایط آب و هوایی شدید بازسازی می شوند. مثلاً در مناطق خیلی سرد یا مناطق خیلی گرم، یا مناطق با رطوبت بالا مانند شمال یا جنوب کشور.

علت این تأثیر، چند مورد است:

  • حجم کاری است که نیروهای کار در فصل ها و آب و هواهای متقاوت می توانند انجام دهند.
  • بخشهایی از عملیات بنایی و بازسازی به سردی یا گرمی هوا وابسته است. مانند گچکاری یا اجرای عایق ها و … .
  • هزینه حمل و نقل، ترافیک و … در فصلها و مناطق با آب و هوای شدید بیشتر است.
  • تعداد و کیفیت نیروهای کار در کشور ما، در فصل سرما کمتر از فصل سرما است.
  • و … .
  • کیفیت بازسازی بسیار بر روی متوسط هزینه بازسازی هر پروژه ای تأثیر داشته است:

باید کیفیت بازسازی انجام شده در پروژه ای که آنرا بررسی می کنیم، همان کیفیتی باشد که ما میخواهیم در پروژه بازسازی خودمان داشته باشیم. کیفیت و سطح بازسازی مشخص می کند هزینه پروژه بازسازی در حد متوسط خواهد بود یا قرار است پروژه بازسازی گران و یا بازسازی ارزانی انجام شود.

منظور از کیفیت و سطح بازسازی، نوع اجرا، جنس متریالها و لوازم است. که می تواند بسیار پر هزینه و با کیفیت بسیار بالا انجام شود یا با هزینه معقول و معمول و با یک کیفیت قابل قبول انجام شود.

از طرف دیگر باید پروژه ای برای مقایسه در نظر گرفته شود که براساس استانداردهای بازسازی اصولی ساختمان اجرا شده باشد. مگر اینکه قصد اجرای اصولی پروژه پیش رویمان را نداشته باشیم.

در هر صورت، با بررسی شرایط و نتیجه نهایی بازسازی پروژه های مشابه، آنهایی را برای مقایسه هزینه انتخاب می کنیم که، کیفیت و سطح هزینه ای که برای آنها انجام شده است، همان کیفیت و سطح هزینه ای باشد که ما برای پروژه بازسازی خودمان در نظر داریم.

یعنی اگر میخواهیم بازسازی ارزان انجام دهیم، باید پروژه ای را مشابه پروژه بازسازی خودمان درنظر بگیریم که بازسازی آن با هزینه کم انجام شده باشد. یا درصورتی که میخواهیم بازسازی بسیار با کیفیتی بدون در نظر گرفتن هزینه بالای آن انجام دهیم، باید پروژه هایی که با کیفیت بالایی که ما در نظر داریم انجام شده اند را انتخاب کرده و هزینه آنها را با پروژه خودمان مقایسه کنیم.

جمع بندی این مطلب:

در این مطلب، یک لیست از انواع پروژه های بازسازی را همراه مشخصات و متوسط هزینه بازسازی آنها جمع آوری کرده ایم. از آنجایی که برای پیش بینی متوسط هزینه هر متر مربع از بازسازی، باید پروژه مورد نظر خودمان را با سایر پروژه های مشابه آن که بازسازی آنها تمام شده است، مقایسه کنیم. برای این مقایسه از لیست پرژه هایی که در این صفحه قرار داده ایم، استفاده نمایید. روش گام به گام استفاده از این لیست را نیز توضیح داده ایم.

در مورد اینکه چطور پروژه های مشابه پروژه بازسازی موردنظرمان را تشخیص دهیم هم، توضیحات کاملی ارائه داده ایم. بسیار مهم است که پروژه های بازسازی درستی را بعنوان الگوی محاسبه هزینه بازسازی پروژه خودمان درنظر بگیریم.

اکنون براحتی می توانیم متوسط هزینه هر پروژه بازسازی را با استفاده از لیست هزینه پروژه های بازسازی، روش گام به گام محاسبه و توضیحات این مطلب پیشبینی کنیم.

چنانچه برای محاسبه و برآورد هزینه بازسازی پروژه خود، نیاز به مشاوره داشته باشید، می توانید از طریق تماس با شرکت بازسازی و دکوراسیون داخلی آیریا، از مشاوره رایگان کارشناسان بازسازی ما استفاده نمایید.

لطفاً نظر خود و یا ایرادات موجود درباره محتوای این مقاله و نکات گفته شده در رابطه با متوسط هزینه بازسازی را در بخش دیدگاه ها، ثبت نمایید:

ممنون از اینکه این مقاله را مطالعه فرمودید. لطفاً نظر خود را در مورد شیوه بیان مطالب و روش ارائه شده برای محاسبه هزینه بازسازی، براساس تجربه یا دانش فنی خود، در بخش دیدگاه­ها ثبت نمایید. به این ترتیب بر اساس نظر شما می توانیم اصلاحات لازم را در مقاله لحاظ نماییم تا یک مقاله کاربردی و مفید برای افرادی که می­توانند از آن بهره ببرند فراهم نماییم.

اگر سؤال و نکته ای درمورد برآورد متوسط هزینه بازسازی دارید، می توانید آن را در بخش دیدگاه ها ثبت نمایید تا همه کسانی که این مقاله را بررسی نموده اند امکان ابراز نظر و یا پاسخگویی به آنرا داشته باشند و کارشناسان شرکت آیریا نیز در اولین فرصت نظر خود را در مورد دیدگاه شما بیان خواهند نمود.

اگر محتوای این صفحه برای شما مفید بوده است، لطفاً آنرا در شبکه های اجتماعی به اشتراک بگذارید:

2 پاسخ
    • آقای مهندس سادات
      آقای مهندس سادات گفته:

      ممنون، امیدوارم پاسخ مورد نظرتونرو گرفته باشید.

      پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.