بازسازی بدون مجوز و دردسرهای آن

اگر به هردلیلی پروژه بازسازی بدون اخذ مجوز انجام شود و مأمورین شهرداریها به محل پروژه مراجعه نمایند، معمولاً اقدام به جمع آوری و بردن تجهیزات پیمانکاران موجود در محل پروژه می نمایند. جدای از قانونی یا غیر قانونی بودن این موضوع، حتی اگر مالک بخواهد به این موضوع رسیدگی قانونی کند، مدت زمان زیادی طول خواهد کشید.
این موضوع به این معنی است که پیمانکارانی که تجهیزات و وسائل کار آنها توسط مأمورین شهرداریها ضبط شده است، مالک را مسئول جبران ضرر و زیان و ضبط تجهیزات خود می دانند. در این شرایط در بسیاری از مواقع شاهد درگیری مالک و این پیمانکاران بوده ایم. چنین پیشامدی علاوه بر مشکلاتی که مالک با شهرداری بابت جریمه و تخلف مربوطه خواهد داشت، به دردسرهای پروژه اضافه می شود.

زمانی که مالک تصمیم میگیرد که پروژه مورد نظرش بدون مجوز انجام شود، به این معنی است که باید قبول کند تمام کنترلها و نظارتهای تخصصی را بجای نهادهای ذیصلاح در پروژه انجام دهد. اگر مالک چنین تخصص و تجربه یا زمان آزادی نداشته باشد، این موضوع به این معنی خواهد بود که اکثر پیمانکاران بدون نظارت درست و رعایت اصول و ایمنی، کار خود را انجام خواهد داد.
زمانی که مجوزی برای پروژه صادر شده باشد، برای بخشهای حساس و خطرناک مانند لوله کشی گاز، ناظر گاز متخصص بر روی پروژه نظارت خواهد کرد. به این ترتیب پیمانکار گاز پروژه مجبور خواهد بود تا تمام اصول و استانداردهای ایمنی و تخصصی را رعایت نماید.
داشتن نظارت تخصصی از طرف سازمانهای مربوطه شاید کمی باعث افزایش مدت زمان اجرای پروژه بازسازی شود ولی در عوض، کیفیت بازسازی مورد نظر افزایش خواهد یافت. چرا که تمام پیمانکاران مجبور خواهند بود اصولی به کار خود برسند. مخصوصاً در بخشهای حساس پروژه.

همانطور که گفته شد براساس تجربه، تصمیم به انجام بازسازی بدون مجوز انتخاب اشتباهی است. اما در هرصورت دلایل متفاوتی وجود دارد که چرا افراد تصمیم به بازسازی بدون اخذ مجوز می گیرند. در این بخش چند مورد از این دلایل را بیان می کنیم:

گاهی اوقات اصلاً پروژه بازسازی که قرار است انجام شود نیاز به مجوز ندارد. اما پروژه به گونه ای برنامه ریزی و اجزا می شود که گویی پروژه بصورت غیر قانونی درحال بازسازی است. مثلاً رفت و آمد مصالح و نخاله های ساختمانی به نیمه شب موکول می شود یا درب و پنجره های ساختمان محل بازسازی پوشانده می شود و … .
علت آنهم این است که مالک به سراغ افراد بی تجربه و غیر متخصصی برای مشورت رفته است. افرادی که برخلاف ادعایشان، واقعاً هیچ آشنایی با شرایط مجوزهای بازسازی و تعمیرات جزئی در بازسازی ساختمان نداشته اند و به اشتباه به مالک اعلام کرده اند که پروژه بازسازی آنها نیاز به اخذ مجوز دارد.
از طرف دیگر این افراد غیر متخصص، به مالک مشاوره داده اند که اخذ این مجوزها بی مورد و پردردسر یا هزینه بر یا زمانبر است. بنابراین مالک را قانع کرده اند که نباید برای اخذ مجوز اقدام نماید و از طرف دیگر باید بصورت پنهانی بازسازی مورد نظرشان را انجام دهند. که چنین تصمیمی فقط باعث هدر رفتن پول و زمان مالک می شود و از طرف دیگر کیفیت پروژه را نیز به شدت کاهش می هد.
درحالی که اگر مالک با افراد یا شرکتهای متخصص مشورت کرده بود یا برای اخذ مجوز بازسازی اقدام می کرد، متوجه می شد که اصلاً نیاز به هیچ مجوزی برای بازسازی مورد نظرش ندارد. در نتیجه نیازی به پنهانکاری و هزینه بیش از اندازه نیز وجود ندارد.
متأسفانه نمونه چنین اتفاقاتی را بارها در پروژه های مختلف ساختمانی شاهد بوده ایم.

گاهی اوقات متأسفانه مالکین پروژه های بازسازی بدون بررسی و کنترل چندین پیمانکار متخصص بازسازی، پیمانکار نامناسبی را برای پروژه خود انتخاب مینمایند. پیمانکار نامناسب و غیر متخصص یا بعلت بی دقتی و یا با نیت سوء استفاده، موضوع اخذ مجوز یا دردسرهای انجام بازسازی بدون مجوز را به مالک اعلام نمی نماید.
سوء استفاده از بی اطلاعی مالک و دادن اطلاعات ناقص یا غلط به وی، باعث می شود تا هزینه پروژه، بی مورد افزایش پیدا کند. افزایش هزینه پروژه به معنی افزایش مبلغ قرار داد برای پیمانکار است. در نتیجه پیمانکار با این نوع سوء استفاده سود بیشتری خواهد کرد.
از طرف دیگر، از آنجایی که معمولاً در قراردادهای پیمانکاری، کسب مجوز و رضایت از افراد ذینفع و ذیصلاح در پروژه های بازسازی، بر عهده مالک است، چنانچه پروژ بدلیل نداشتن مجوز متوقف شود و یا جریمه ای بابت آن وضع شود، تمام مسئولیت آن برعهده مالک خواهد بود. به این ترتیب فقط مالک در این شرایط ضرر خواهد کرد.
چرا که پیمانکار بازای روزهایی که پروژه بدلیل قصور کارفرما از انجام تعهدات خود تعطیل شود، دستمزد یا جریمه ای را مطابق قرار داد دریافت خواهد کرد. در اینجا جا دارد تا اهمیت آشنایی با قراردادهای بازسازی را متذکر شویم. پیشنهاد می کنیم در بخش مقالات سایت آیریا، مقالات مربوط به انواع قرارداد بازسازی را جستجو و مطالعه بفرمایید.

یکی از دلایل متداولی که مالکین پروژه های بازسازی تصمیم به انجام بازسازی بدون مجوز می گیرند این است که قصد آنها از بازسازی، انجام کارهایی است که تحت هیچ شرایطی نمی توانند مجوز انجام آنها را دریافت نمایند.
اعمال تغییرات در ساختمانها و انجام بازسازی میبایست در محدوده ضوابط و قوانین شهرسازی یا حتی قوانین ملکی باشد. اگر بازسازی خارج از محدوده قوانین باشد، تحت هیچ شرایطی و با پرداخت هیچ مقدار مبلغی نمیتوان مجوزی برای آن دریافت نمود. بنابراین زمانی که قصد مالک پروژه ای چنین اقدامات غیر قانونی باشد، مسلماً بسراغ اخذ مجوز نخواهد رفت.
برخی از این کارهای غیر قانونی در زمان بازسازی را در ادامه نام می بریم:
_ حفر چاه آب در محوطه
_ افزایش زیربنای ساختمان در محوطه جلویی، پشتی یا نورگیر ساختمان
_ احداث واحد در پشت بام
_احداث واحد در پیلوت یا زیر زمین
_ حذف پارکینگ و اختصاص فضای آن به هر کاربری دیگری
_ پیشروی واحدها به داخل مشاعات ساختمان
_ پیشروی ملک به داخل املاک مجاور که نظارتی بر روی آنها وجود ندارد
_ تغییر کاربریهایی که از نظر قانونی حتی با پرداخت پول امکانپذیر نیست. مثلاً ایجاد کارگاه تولیدی در ساختمان مسکونی واقع در منطقه ای با پهنه کاملاً مسکونی
_ و … .

هزینه اخذ مجوز تغییر کاربری در مناطقی که از نظر قانونی، شهرداریها امکان صدور مجوز آنرا دارند، بسیار بالا است. بطور مثال یک مورد تغییر کاربری مسکونی به اداری به متراژ ۱۵۰ متر مربع در منطقه پارکوی تهران در سال ۱۳۹۶، در حدود یک و نیم میلیارد تومان هزینه دربرداشته است.
بدلیل این هزینه زیاد بسیاری از موارد مالکین ساختمانهای مسکونی با هدف تغییر کاربری مسکونی به اداری یا تجاری اقدام به بازسازی بدون مجوز در ساختمان خود می نمایند. منتها حتی اگر در زمان انجام بازسازی مأمورین شهرداریها متوجه بازسازی در ساختمان نشوند، احتمال بسیار زیادی وجود دارد که در زمان استفاده اداری و تجاری از ملک مورد نظر، شهرداریها مطلع شوند.
در این شرایط جریمه های سنگین شهرداریها و از طرف دیگر جریمه های سنگین مالیاتی برای ساختمان یا واحد مربوطه تعیین می شود. مثال چنین اتفاقاتی را می توانیم در سطح شهر بصورت مانعهای بتنی (در اصطلاح نیوجرسی) در مقابل درب ساختمانها ببینیم. این موانع معمولاً بدلیل تغییر کاربری غیر قانونی که از طرف شهرداریها شناسایی شده است در مقابل این ساختمانها قرار داده می شود.

یکی دیگر از علتهایی که باعث می شود مالکین پروژه های بازسازی به سراغ بازسازی بدون مجوز بروند، دسترسی نداشتن به مدارک قانونی ملک یا حتی عدم دسترسی به یکی از مالکین است.
بارها با چنین شرایطی مواجه شده ایم که یک یا چند نفر از مالکین یک ساختمان به دلیل حضور در خارج از کشور برای انجام مراحل قانونی اخذ مجوز در دسترس نیستند.
یکی دیگر از موارد پر تکرار، دسترسی نداشتن به مدارک قانونی املاک است. به هردلیلی ممکن است مدارک قانونی موقتاً در دسترس نباشد و با توجه به عجله ای که مالک در بازسازی دارد، نتواند منتظر روند قانونی صدور و آماده شدن مدارک شود.
در هر صورت یکی از این دلایل می تواند باعث شود تا مالک پروژه تصمیم بگیرد تا بازسازی مورد نظر بدون مجوز انجام شود.

در این مقاله در رابطه با مشکلات و دردسرهایی که انجام پروژه بازسازی بدون مجوز درپی دارد صحبت کردیم. در رابطه با این که این مشکلات چطور میتواند باعث هدر رفتن پول و زمان مالک پروژه شود نیز نکات مهمی را بیان کردیم.
در بخش آخر مقاله نیز در مورد دلایلی صحبت کردیم که باعث می شود مالکین اقدام به اخذ مجوز بازسازی برای پروژه مورد نظرشان نکنند. دلایلی را نام بدیم که متداول هستند.
اکنون پس از مطالعه این مقاله، میتوانیم متوجه تأثیر منفی انتخابمان در باره نگرفتن مجوز بازسازی باشیم. تأثیری که بر روی بخش مالی، زمانی و کیفیت پروژه خواهد گذاشت.
امیدواریم مطالعه این مطلب کمک کرده باشد تا افرادی که قصد انجام بازسازی دارند، بتوانند تصمیم درست تری در رابطه با پروژه مورد نظرشان بگیرند.